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Precaução com o prazo de sua locação comercial

por Paschoal Fr. Richardelli Veloso Filho em 01/12/2016 às 14:03 em Direito Imobiliário

lei do inquilinato, em vigor desde 1991, dispõe tanto sobre locações residenciais como não residenciais.

Enfatizaremos aqui, um aspecto da locação não residencial de suma importância para que os locatários (comerciantes) não fiquem a mercê do locador com a proximidade do término do contrato de locação não residencial.

Referida lei, visando proteger os locatários, elencou 3 (três) requisitos para que, em caso de recusa de renovação do contrato pelo locador, podem “obrigar” este último a manter seu contrato e, qualquer cláusula em sentido contrário presente no contrato é nula de pleno direito. Trata-se da chamada Ação Renovatória.

Os requisitos são:

  1. O contrato de locação deve ter sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
  2. O contrato de locação ou a soma dos contratos ininterruptos de locação existentes deve ter prazo mínimo de 5 (cinco) anos;
  3. Por fim, que o locatário esteja exercendo seu comércio, no mesmo ramo de atividade, a, pelo menos, 3 (três) anos ininterruptos.

Esses requisitos são cumulativos, ou seja, há a necessidade se ter os três de forma conjunta para que se tenha direito a renovação do contrato.

Ocorre que referido direito à renovação tem prazo estipulado, qual seja, restando, no máximo, 1 (um) ano e, no mínimo, de 6 (seis) meses para finalização contrato de locação é que se pode ajuizar a presente ação.

É importante salientar que o locador não está obrigado a renovar este contrato se, por exemplo, o Poder Público determinar a realização de obras no bem locado, ou o locador venha a utilizar o imóvel por ele próprio ou para transferir fundo de comércio existente a mais de um ano em que seja detentor da maioria do capital o próprio locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

Nesta última hipótese, de transferência de fundo de comércio, este não poderá ser no mesmo ramo de atividade em que o locatário já exercia, a não ser que a locação já envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

Há uma exceção a essa alegação, do locador, de utilização do imóvel locado para uso próprio ou transferência de fundo de comércio: As locações em Shopping Centers. Nestas, o locador não poderá recursa-se a renovar o contrato sob este fundamento.

Portanto, é sabido que o locatário tem direito a renovação desde que respeite o prazo estabelecido, bem como, cumpra os 3 requisitos estipulados.

Em decorrência do direito do locatário em ajuizar a Ação Renovatória, surge o direito do locador de se defender (Princípio do Contraditório e Ampla Defesa).

Em sede de defesa, o locador poderá, ainda, justificar, comprovadamente, que não renovou o contrato por ter proposta de terceiros para locação, em melhores condições. E claro, desde que não seja no mesmo ramo de atividade que exercia o locatário.

Desse modo, dar-se-á oportunidade ao locatário, de igualar seu contrato às novas condições ofertados por terceiro visando a obtenção da renovação ou, caso julgue não ser viável, talvez, por motivos financeiros, a renovação do contrato nas novas condições, poderá pleitear indenização para ressarcir os seus comprovados prejuízos com a mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio.

Portanto, fique atento aos prazos e consulte, sempre, um advogado.

Paschoal Fr. Richardelli Veloso Filho

Advogado OAB Taubaté, SP

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