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Quais as responsabilidades do síndico na crise do corona vírus (COVID-19)?

por Vitor Germano Piscitelli Alvarenga Lanna em 25/03/2020 às 16:34 em Direito Imobiliário

Por Vitor Germano Piscitelli Alvarenga Lanna,

Estevão Silvano Menezes Silva,

Thiago Quaresma Frauches[1].

 

A expressão "condomínio edilício" é utilizada no Código Civil Brasileiro para referir-se tanto a condomínios verticais (prédios, os chamados "condomínios de edifícios"), quanto para condomínios horizontais (também conhecidos como "condomínios residenciais").

 

O condomínio edilício (artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil) se diferencia do condomínio comum (artigos 1.314 a 1.330 do Código Civil), pois naqueles há partes comuns e partes exclusivas, ao passo que o condomínio comum existe multiproprietários onde todos detêm a propriedade em comum, sem individualizações.

 

Desta forma, no condomínio edilício pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

 

As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

 

No que diz respeito à figura do síndico, como se sabe, o Código Civil autoriza que o síndico pratique atos necessários à defesa dos interesses comuns do condomínio. Pode-se afirmar que é o órgão administrativo mais importante do condomínio, uma vez que ele atua em caráter permanente na administração do edifício. O síndico é responsável juridicamente pelo Condomínio.  Além de cuidar do bem-estar da vida dos moradores, o profissional ainda precisa lidar com a parte de administração do condomínio. A responsabilidade do síndico perante o condomínio, são diversas.

 

O síndico, por exemplo, tem o papel de mandatário, haja vista que está investido da administração do edifício por eleição realizada em Assembleia Geral Ordinária dos condôminos. O síndico representa ativa e passivamente o condomínio, em juízo ou fora dele, respondendo pelos atos necessários à defesa dos interesses comuns. Por isso, a ata da reunião da assembleia para a eleição do síndico deve conter o mandato de até dois anos e ser levada a registro no Cartório de Registro de Documentos. O síndico representa toda a comunidade condominial, ainda que eleito por maioria de votos.

 

Dentro de nosso cenário mundial atual, a pandemia da corona vírus está exigindo mudanças drásticas na rotina de todos, e nos condomínios residenciais não seria diferente. A situação exige a tomada de decisões difíceis, para manter a responsabilidade com a vida de todos e evitar pânico.

 

Nesse sentido, as medidas não farmacológicas são a estratégia de resposta mais importante, pois impactam substancialmente na redução da velocidade de transmissão do vírus na comunidade, possibilitando uma melhor distribuição dos casos ao longo do tempo e evitando assim o esgotamento dos serviços de saúde, desse forma o Condomínio edilício, em conformidade com as diretrizes do Ministério da Saúde, contidas na Lei 13.979/2020, recomenda fortemente que durante o período de emergência em saúde no País, os condomínios residenciais adotem determinadas medidas restritivas.

 

Para minimizar os riscos de propagação do vírus em condomínios, com base no Art. 1.348, incisos IV e V, conjuntamente com o Art. 1.336[2], inciso IV, ambos do Código Civil, entre as medidas que devem ser adotadas pelo síndico, sempre representando os interesses do condomínio, está o fechamento das áreas de lazer, tais como piscina, academia, área para crianças, salão de jogos e de festas, churrasqueira e áreas esportivas. Pensando em evitar aglomerações e maior circulação de pessoas, festas ou reuniões dentro das unidades residenciais também devem ser evitadas.

 

Nas áreas comuns, também é recomendada a implantação de reservatórios de álcool em gel em locais estratégicos, como na entrada social, porta de elevadores e acesso às escadas. Álcool gel 70% é tipo do produto mais recomendado.

 

Outra sugestão é orientar os condôminos a utilizar o elevador apenas com pessoas do mesmo apartamento. Assembleias presenciais devem ser evitadas, preferindo-se sua realização por mecanismos eletrônicos que permitem sua realização remota, sem o estabelecimento de contato físico, assim como a não realização de obras não emergenciais.

 

Deve ser reforçada ainda a orientação aos funcionários do condomínio sobre a necessidade de maiores cuidados com a limpeza e higiene.

 

Outrossim, é também bastante interessante ao síndico, divulgar aos moradores orientações sobre a necessidade de pessoas com sintomas respiratórios, bem como os contatos intradomiciliares permanecerem em isolamento domiciliar por 14 dias (duas semanas), contados da data de início dos sintomas. Nessa situação, caso seja extremamente necessário sair de casa, usar máscara.

 

Questão bastante importante diz respeito à incumbência do Síndico, ao ser informado de caso suspeito ou confirmado de COVID-19, de manter sigilo sobre a identificação do condômino, não a tornando pública para o restante do condomínio, salvo sobre expressa autorização do condômino. Nesse caso, o síndico deverá reforçar a orientação para o isolamento domiciliar do condômino, bem como dos contatos intradomiciliares.

 

Na atual situação de transmissão comunitária no Brasil, a probabilidade de haver casos suspeitos, confirmados e mesmo assintomáticos é alta. Assim, independentemente de ser comunicado sobre a ocorrência de casos, o síndico deve implantar com rigor as medidas não farmacológicas descritas nesse comunicado.

 

Em conclusão, o síndico deve ter conhecimento que, apesar de não ser o dono do condomínio, ele deve seguir e fazer seguir o que foi decidido em assembleia, na legislação pertinente e, principalmente, na convenção do condomínio. Também é importante lembrar que essas decisões assembleares devem estar de acordo com a lei. Como nem tudo é preto no branco existem situações que não há vedação ou permissão expressa na Lei. Nesses casos, o mais indicado é convocar uma assembleia, mesmo o síndico, teoricamente, podendo tomar essas decisões.

 

Sobre a Convenção do Condomínio, deve-se elucidar que na vida da propriedade horizontal não basta o ato de sua criação. Os problemas decorrentes da vizinhança próxima, a necessidade de regulamentar o comportamento dos que se utilizam dos apartamentos e usam as partes comuns, o resguardo do patrimônio coletivo, a imprescindibilidade de se coibir a conduta desrespeitosa aos direitos recíprocos dos co-proprietários, a desconformidade de padrões de educação destes, a conveniência de se estabelecer um regime harmônico de relações que elimine ou reduza ao mínimo as zonas de atritos, e, no caso em específico, na manutenção das condições adequadas de saúde, salubridade e higiene mínimas, implicam na instituição de um estatuto disciplinar das relações internas dos condôminos, ou convenção do condomínio.

 

Com efeito, embora as restrições impostas ao uso da propriedade horizontal hão de originar-se, precipuamente, da lei, tem-se, por outro lado, que os proprietários poderão votar as regras que suas conveniências indiquem à boa manutenção do convívio interno, sendo a solução ideal preconizada, pois, a conciliação da liberdade de iniciativa com a regulamentação legal, a convenção livre dos condôminos, com a determinação de padrões legais mínimos.

 

Em todos os casos, é interesse que se busque um advogado profissional especializado nesta área, para que ele possa analisar as peculiaridades do condomínio, analisando sua convenção e estruturação do local, para que possa adequar eventuais medidas de segurança aos contornos da Lei, evitando-se assim eventuais questionamentos e atribuir para si possível responsabilização pessoal.

 

[1] Sobre os autores:

 Vitor Germano Piscitelli Alvarenga Lanna – OAB/MG 128.288

Sócio-fundador do Vitor Lanna Advogados Associados. Mestre em Direito pela Universidade FUMEC; Professor de Processo Civil, Prática Jurídica e Gestão e Advocacia no curso de Graduação da Universidade FUMEC; Professor de Processo Civil no curso de pós-graduação lato sensu “Processo Civil e Argumentação Jurídica” da PUCMINAS; e palestrante da Escola Superior da Advocacia da Ordem dos Advogados do Brasil – OAB/MG. Além de sua titulação acadêmica, possui experiência comprovada em dez anos de advocacia. E-mail para contato: vitorlanna@vitorlanna.com.br

Estevão Silvano Menezes Silva – OAB/MG 180.056

Advogado. Especialista em Direito Processual Civil e Hermenêutica pelo Instituto de Educação Continuada (PUC Minas). Graduado em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais (PUC Minas). E-mail para contato: estevaosilvano@vitorlanna.com.br

Thiago Quaresma Frauches – OAB/MG 180.109

Advogado. Especialista em Direito Tributário pelo Instituto de Educação Continuada (PUC Minas). Graduado em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais (PUC Minas). Co-autor do Livro "CAD 20 anos: Tendências Contemporâneas do Direito” - Belo Horizonte: Editora D'Plácido, 2017. First Certificate in English pela Cambridge University. E-mail para contato: thiagoquaresma@vitorlanna.com.br

[2] Art. 1.348. Compete ao síndico:

(...)

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

Art. 1.336. São deveres do condômino:

(...)

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Vitor Germano Piscitelli Alvarenga Lanna

Advogado OAB Belo Horizonte, MG

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